חוזה שכירות: הסעיפים החשובים ומה לבדוק לפני החתימה

חוזה שכירות למגורים צריך לקבוע לפחות מי הצדדים, איזו דירה מושכרת, לכמה זמן, בכמה כסף, מה הביטחונות ומי מתקן מה. חוק השכירות והשאילה, אחרי התיקון משנת 2017 שנקרא בפי הציבור ״חוק שכירות הוגנת״, קובע חלק מהכללים בעצמו, ואת רובם אי אפשר להפחית בחוזה לרעת השוכר.

המדריך הזה עובר על הסעיפים לפי הסדר שבו כדאי לקרוא אותם, מציג את מה שהחוק קובע במפורש, ומסביר מה בודקים לפני שמניחים עט על הנייר. הוא מיועד גם לשוכרים וגם למשכירים.

אילו סעיפים צריכים להופיע בחוזה שכירות?

חוזה שכירות טוב מפרט את הצדדים, הדירה, התקופה, התשלומים, הביטחונות, התיקונים והדרך לסיים את השכירות. ככל שסעיף פתוח יותר לפרשנות, כך גדל הסיכוי למחלוקת בסוף התקופה.

מה החוק קובע ואי אפשר לשנות בחוזה?

סימן ו׳ בחוק השכירות והשאילה חל על שכירות של דירה למגורים, והוראותיו הן בדרך כלל הוראות שאי אפשר להתנות עליהן אלא לטובת השוכר. כלומר, סעיף בחוזה שגורע מזכות שהחוק נותן לשוכר לא יחייב אותו.

ההוראות האלה לא חלות על כל שכירות: בחוק יש חריגים, למשל שכירות קצרה מאוד, ולכן כדאי לבדוק בנוסח החוק אם הוא חל על החוזה שלכם. התיקון קובע, בין השאר, שהמשכיר חייב למסור דירה שראויה למגורים, שיש מגבלה על גובה הביטחונות, ושיש מועדים לתיקון ליקויים. סעיף בחוזה שמאפשר למשכיר לבטל את השכירות שלא בגלל הפרה בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול דומה.

דירה ראויה למגורים מוגדרת בתוספת לחוק. היא כוללת, בין היתר, אספקת מים, ניקוז, חשמל ואוורור. את הרשימה המלאה כדאי לקרוא בנוסח החוק עצמו, ואפשר לעשות זאת במאגר נבו.

על זכויות נוספות של שוכרים, מעבר לחוזה עצמו, אפשר לקרוא במדריך על זכויות שוכר דירה.

כמה ביטחון מותר לדרוש בחוזה שכירות?

החוק מגביל את הערובות שהשוכר נותן להבטחת חיוביו. גובהן המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין שני סכומים: שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות.

במילים אחרות, בשכירות ארוכה התקרה היא שלושה חודשי שכירות, ובשכירות קצרה היא שליש מהשכירות הכוללת. הטבלה הבאה מדגימה את החישוב לפי שכירות חודשית של 5,000 ש״ח. המספרים הם דוגמה לחישוב בלבד, לא נתון שוק.

המשכיר צריך להחזיר את הערובה בתוך 60 ימים מהמועד שבו הדירה הוחזרה לרשותו, או עד שהשוכר סילק את חובותיו לפי החוזה, לפי המאוחר מביניהם. החוק גם מגביל באילו מקרים אפשר לממש ערובה. לכן כדאי שהחוזה יפרט במפורש איזה סוג ביטחון נמסר (ערבות בנקאית, שיק, שטר חוב או ערב) ומתי הוא מוחזר.

מי מתקן תקלות בדירה שכורה?

לפי החוק, משכיר שקיבל דרישה לתקן פגם בדירה צריך לתקן אותו בתוך 30 ימים. אם הפגם דחוף ומונע מגורים סבירים, הוא צריך לתקן אותו בתוך שלושה ימים. תקלות קלות אינן בכלל החובה הזאת.

מנגד, ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר של השוכר הם באחריות השוכר. לכן שווה להגדיר בחוזה, במילים פשוטות, מה נחשב תקלה קטנה (למשל החלפת נורה או אטם), ומה נחשב ליקוי שהמשכיר אחראי לו (למשל צנרת, דוד או מערכת חשמל).

כדאי לשלוח כל דרישת תיקון בכתב (הודעה בדוא״ל או בהודעת טקסט), כדי שיהיה תאריך מתועד להתחלת הספירה.

מי משלם ארנונה, מים וחשמל?

לפי החוק, השוכר נושא בדמי השכירות ובמסים החלים על המחזיק בדירה, ובהם ארנונה, לאורך תקופת השכירות. גם צריכת מים, חשמל וגז ודמי תחזוקה שוטפת של הבניין (ועד בית) הם על השוכר. שיפורים הוניים בבניין וביטוח הבניין אינם חלים עליו.

בפועל כדאי לכתוב בחוזה מי משלם כל סעיף, ולהוסיף סעיף על העברת חשבונות הארנונה, המים והחשמל על שם השוכר ועל סגירתם בסוף התקופה. אל תסתפקו ב״כמקובל״, כי מה שמקובל משתנה מדירה לדירה.

מה בודקים לפני החתימה?

לפני החתימה בודקים שלושה דברים: שמי שחותם הוא בעל הזכות להשכיר, שהדירה מתאימה למה שהובטח, ושהחוזה עצמו עומד בכללי החוק.

• בעלות: אפשר להוציא נסח טאבו ולבדוק מי הבעלים. ההסבר המלא נמצא במדריך על נסח טאבו.
• מצב הדירה: סיור מסודר עם צילום של כל חדר, ורשימה כתובה של ליקויים קיימים שתצורף לחוזה כנספח. כך קל להוכיח בסוף התקופה מה היה בתחילתה.
• מונים: רישום קריאת מונה המים, החשמל והגז ביום המסירה.
• הביטחונות: שהסכום לא חורג מהתקרה שבחוק, ושכתוב מתי הם מוחזרים.
• סיום מוקדם: שהסעיף הדדי, ושברור מה ההודעה המוקדמת הנדרשת ומה העלות.
• דמי תיווך: אם הגעתם דרך מתווך, בדקו מי חייב לשלם. ראו דמי תיווך בשכירות.

אילו טעויות חוזרות בחוזי שכירות?

הטעויות הנפוצות הן סעיפים עמומים, ויתור על רשימת מסירה ותשלומים שנכתבו בלי מועד. אחרי שמשהו השתבש, קשה לשחזר את ההסכמות בעל פה.

• חתימה על חוזה סטנדרטי בלי לקרוא את סעיפי הסיום המוקדם והפיצוי.
• הסכמה למסור ביטחונות שחורגים מהתקרה בחוק, בלי לבדוק את הסכום.
• אי־רישום של מצב הדירה בתחילת השכירות, ולכן קושי להתווכח על ניכויים בסוף.
• השארת אופציה להארכה בלי מחיר או מנגנון הצמדה.
• תשלום או קבלת כספים בלי אסמכתה, כמו קבלה או העברה בנקאית עם הערה.

האם המיקום משפיע על החוזה?

החוק זהה בכל הארץ: מי ששוכר בתל אביב, בירושלים או בחיפה נהנה מאותה תקרת ביטחונות ומאותם מועדי תיקון.

מה שמשתנה בין עיר לעיר הוא גובה השכירות והמחיר שבו מוכנים לסגור, וזה עניין למשא ומתן ולא לחוק. לכן הנוסח של החוק הוא נקודת הייחוס, ולא ההרגל המקומי.

שאלות נפוצות

האם חייבים לחתום על חוזה שכירות בכתב?

החוק קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב ויחתם בידי המשכיר והשוכר, אבל חוזה שלא נערך בכתב לא בטל רק בגלל זה. בלי חוזה כתוב קשה להוכיח תנאים כמו גובה הביטחון, מי משלם מה ומתי מסתיימת השכירות.

מהי התקרה לביטחונות בחוזה שכירות למגורים?

הערובות המצטברות לא יעלו על הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות.

תוך כמה זמן המשכיר חייב להחזיר את הערובה?

בתוך 60 ימים מהמועד שבו הדירה הוחזרה לרשותו, או עד שהשוכר סילק את חובותיו לפי החוזה, לפי המאוחר מביניהם (חוק השכירות והשאילה).

תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן פגם בדירה?

פגם רגיל: עד 30 ימים מקבלת הדרישה. פגם דחוף שמונע מגורים סבירים: עד שלושה ימים.

האם משכיר יכול לבטל את החוזה בלי סיבה?

סעיף כזה בטל לפי החוק, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול דומה.

מקורות

• חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971 (נבו)
• הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה (כל זכות)