בדיקת ביוב וניקוז לפני קניית דירה או בית: מה בודקים לפני החתימה
מה לבדוק בביוב ובניקוז לפני שקונים דירה או בית: סימנים בביקור, בדיקה במצלמה, ניקוז גשמים ואחריות על קו משותף.
לפני קנייה בודקים חמישה דברים: סימני רטיבות וריח בדירה, קצב הניקוז במקלחות ובכיורים, מצב קו הביוב שמתחת לרצפה ובחצר, ניקוז מי הגשמים סביב הבניין, והשאלה מי אחראי על קטעי צנרת משותפים. את רוב הסימנים אפשר לזהות בביקור אחד אם יודעים מה לחפש, ואת מצב הצנרת שבתוך הקרקע אפשר לראות רק בבדיקה במצלמה.
למה בכלל לבדוק ביוב וניקוז לפני שקונים דירה?
ליקוי בצנרת הוא מהליקויים שקשה לראות בסיור רגיל. הצנרת מוסתרת בקירות, ברצפה ובחצר, והסימנים מופיעים בדרך כלל רק אחרי שהבעיה כבר התקדמה: כתם בתקרה של השכן מלמטה, ריח חוזר מהניקוז, או מים שנעמדים בחצר אחרי גשם. כשמגלים את זה אחרי החתימה, התיקון והמשא ומתן על מי משלם נופלים על הקונה.
בדיקה לפני הקנייה גם נותנת כלי מיקוח. ליקוי שתועד לפני החתימה אפשר להביא לשולחן המשא ומתן, לבקש תיקון לפני המסירה או להתחשב בו במחיר.
מה אפשר לבדוק בעצמכם בביקור בדירה?
הבדיקה הראשונה לא דורשת ציוד. בסיור כדאי לעבור על הנקודות האלה:
- ריח: פתחו את הברזים בחדרי הרחצה ובמטבח, ושימו לב לריח ביוב או עובש, במיוחד סביב הניקוזים ובארון שמתחת לכיור.
- ניקוז איטי: מלאו כיור ובקשו שיתרוקן. אם המים יורדים לאט או מבעבעים, זה סימן לסתימה חלקית או לבעיה באוורור הקו.
- שירותים: הורידו מים כמה פעמים ברצף והסתכלו אם המים עולים בכיור או במקלחת הסמוכים.
- כתמים: חפשו כתמי רטיבות, קילוף צבע או עובש בתקרות, בפינות הקירות ובתחתית הקירות, כולל בקומת הקרקע ובמחסן.
- ארונות ודלתות: ארון תחתון נפוח או רצפה שמתרוממת ליד חדר רחצה יכולים להעיד על רטיבות ממושכת.
אם הדירה מושכרת או ריקה, בקשו להפעיל את כל נקודות המים לפני הביקור. מערכת שלא שימשה זמן ארוך מסתירה לפעמים בעיות שמתגלות רק בשימוש.
איך בודקים את קווי הביוב שמתחת לרצפה ובחצר?
כאן הבדיקה בעיניים נגמרת. קו ביוב ישן עלול להיות סדוק, שקוע או חסום חלקית בשורשים או בשקיעות, בלי שום סימן בתוך הדירה. הדרך המקובלת לבדוק קו כזה היא החדרת מצלמה קטנה לצינור, שמראה מבפנים את מצב הצינור, את החיבורים ואת השיפוע.
אם יש חשד לבעיה, או שמדובר בבית פרטי ישן או בבניין עם היסטוריה של סתימות, אפשר להזמין צילום קווי ביוב במצלמה עוד לפני החתימה. מתעדים את הבדיקה בסרטון ובדוח, ומצרפים אותם לשיחה עם המוכר ועם עורך הדין. כדאי לתאם את הבדיקה מראש מול המוכר, כי היא דורשת גישה לפתחי הבדיקה בחצר או בחדר המדרגות.
בבניין חדש יחסית הצורך בצילום פחות דחוף, אבל גם שם כדאי לבקש מסמכים על הצנרת ועל בדיקות שבוצעו בעבר, אם קיימים.
מה בודקים בניקוז מי הגשמים סביב הבית?
ביוב וניקוז הם שתי מערכות נפרדות, וקונים רבים בודקים רק את הראשונה. ניקוז מי הגשמים קובע אם המים מתרחקים מהקירות או נכנסים אליהם. בביקור, ובעיקר אחרי גשם, כדאי לבדוק:
- אם נוצרות שלוליות עומדות בחצר, בחניה או לאורך קירות הבית.
- אם השיפועים של הריצוף מובילים את המים אל מחוץ לבית ולא אליו.
- אם מרזבים ומוצאי ניקוז פתוחים, מחוברים ולא סתומים בעלים.
- אם יש רטיבות בתחתית הקירות החיצוניים או בקירות של קומת מרתף ומחסן.
אם אתם רואים את הנכס רק בימים יבשים, שאלו את המוכר או את השכנים מה קורה בחורף. תשובה כמו "תמיד יש שם שלולית" שווה לרשום ולבדוק.
ומי אחראי על קו ביוב משותף?
בבניין משותף, חלק מהצנרת משרת את כל הדירות: קו הביוב הראשי, צנרת היורדת בין הקומות וקטעים בחצר. בדרך כלל קטע כזה נחשב לרכוש משותף, והאחריות עליו נמצאת אצל בית המשותף ולא אצל דירה אחת, אבל זה תלוי בתקנון ובמצב הרישום של הבניין. כדאי לבדוק עם עורך דין מה נאמר בתקנון ובנסח הרישום לגבי הרכוש המשותף.
בבית צמוד קרקע ובמבנים עם חיבור משותף למספר נכסים, ההסדר מורכב יותר. גם כאן כדאי לבקש מעורך הדין לברר מי אחראי על הקו מהבית ועד נקודת החיבור, ומה נעשה בעבר אם הייתה תקלה. סתימה חוזרת בקו שבחצר היא דוגמה לבעיה שההיסטוריה שלה חשובה. מדריך על סתימה בביוב שבחצר מסביר איך מזהים שהחסימה נמצאת בקו החיצוני, ובדרך כלל גם למה האחריות עליה מוטלת על בעל הנכס.
אילו שאלות כדאי לשאול את המוכר?
מוכר או מתווך שמכיר את הנכס יכול לחסוך הרבה בירורים. שאלות שכדאי להעלות, רצוי גם בכתב:
- האם הייתה סתימה, הצפה או פריצת צינור, ומתי?
- אילו תיקונים בוצעו בצנרת הביוב והמים, ומי ביצע אותם?
- האם נשמרו חשבוניות, דוחות בדיקה או צילומי מצלמה מהעבר?
- האם יש מחלוקות בבית המשותף על תחזוקת הצנרת או על מימון תיקון?
- האם בוצעו שיפוצים שנגעו בחדרי רחצה או בחצר?
תשובה מתחמקת היא מידע בפני עצמו. מוכר שמסרב להשיב או לא זוכר שום אירוע בנכס ישן, מצדיק בדיקה מקצועית לפני שמתקדמים.
שאלות נפוצות
האם בדיקת בית רגילה כוללת בדיקת ביוב?
בדרך כלל בדיקת בית כללית בוחנת את מה שנראה לעין: רטיבות, חדרי רחצה וניקוז גלוי. בדיקת הקו עצמו במצלמה היא בדרך כלל בדיקה נפרדת, ולכן כדאי לשאול את הבודק מראש מה כלול.
האם אפשר לדרוש מהמוכר לתקן ליקוי ביוב שנמצא?
אפשר לבקש תיקון, הנחה במחיר או התחייבות בחוזה. מה שמחייב בפועל תלוי בנוסח החוזה ובמה שנמסר לקונה לפני החתימה, ולכן כדאי לבדוק עם עורך דין לפני ששולחים דרישה.
האם צריך לבדוק ביוב גם בדירה חדשה מקבלן?
מומלץ לבדוק גם בדירה חדשה, בעיקר סביב המסירה: ניקוז במקלחות, זרימה תקינה בשירותים ובדיקת רטיבות. ליקויים שמתגלים נרשמים בפרוטוקול מסירה, ויש לשמור עליהם תיעוד.
מה עושים אם הבדיקה חושפת בעיה לפני החתימה?
מתעדים אותה, מבקשים הצעת תיקון בכתב ומכניסים אותה למשא ומתן. לפי חומרת הליקוי אפשר לדחות את החתימה, לבקש תיקון לפני המסירה או להפחית ממחיר העסקה. את הניסוח מסדרים עם עורך הדין.