זכויות שוכר דירה: מה החוק באמת נותן לכם

בישראל שוכרים מיליוני אנשים, ורובם חותמים על חוזה בלי לדעת שחלק ניכר ממה שכתוב בו אינו תקף. יש כללים שהחוק קובע ואי אפשר להתנות עליהם, ויש חוזים שהכללים האלה בכלל לא חלים עליהם. נתחיל דווקא מהשם, כי כאן מתחיל הבלבול.

איך קוראים לחוק הזה בעצם?

החוק הוא חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. הכללים שמגנים על שוכרי דירות נוספו לו בתיקון משנת 2017, והם יושבים בסימן ו' שלו. הכינוי הרווח "חוק השכירות ההוגנת" הוא שם עם שהציבור והתקשורת נתנו לתיקון, ואין לו קיום בספר החוקים.

למה זה חשוב ולא סתם קטנוניות: מי שמחפש את הנוסח לפי הכינוי לא ימצא אותו, ומי שמצטט "סעיף בחוק השכירות ההוגנת" מול בעל דירה מאבד גובה. נוסח החוק.

מה הופך דירה ללא ראויה למגורים?

החוק לא משאיר את זה לפרשנות. יש רשימה סגורה, וכל פריט בה לבדו מספיק כדי שהדירה לא תיחשב ראויה למגורים.

מסירת דירה שאינה ראויה למגורים היא הפרה של החוזה. וזה גם הסעיף היחיד בכל הפרק שאי אפשר להתנות עליו בשום כיוון, אפילו לא בהסכמת השוכר. אם בחוזה שלכם כתוב שאתם מוותרים על זה, הסעיף הזה בטל.

כמה זמן יש לבעל הדירה לתקן?

שני מועדים, והם קצרים ממה שרוב האנשים מניחים. ליקוי רגיל שאינו קל ערך: זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מהיום שנמסרה הדרישה. ליקוי דחוף: זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים.

מהו ליקוי דחוף? החוק מגדיר אותו כפגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה. נזילה שמציפה חדר או תקלה שמשביתה את החשמל נופלות לשם. וכדי שהשעון יתחיל לרוץ צריך דרישה, אז הודיעו בכתב ושמרו את ההודעה. מנגד, נזק שנגרם משימוש בלתי סביר שלכם הוא באחריותכם.

כמה בעל הדירה רשאי לדרוש כערבות?

וכאן הטעות הכי נפוצה בישראל. כמעט כולם אומרים "עד שלושה חודשי שכירות", וזה חצי מהכלל. התקרה היא הנמוך מבין שני אלה: דמי השכירות של שליש מתקופת השכירות, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים.

בחוזה שנתי רגיל שליש התקופה הוא ארבעה חודשים, ולכן התקרה בפועל היא שלושה. אבל בחוזה לחצי שנה שליש התקופה הוא חודשיים, והתקרה יורדת לשניים. התקרה חלה על כל ערובה שכרוכה בהוצאה כספית שלכם, כולל ערבות בנקאית ומזומן.

מימוש הערובה מותר רק בעילות שקבועות בחוק, מחייב הודעה מראש, ואת מה שנשאר צריך להחזיר לכם בתוך 60 יום מהשבת הדירה.

מי משלם על מה?

החלוקה קבועה בחוק ולא נתונה למשא ומתן. השוכר משלם: דמי שכירות, מסים שחלים על המחזיק ובכללם ארנונה, מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומי ועד הבית לאחזקה שוטפת.

השוכר אינו משלם: השבחות של הנכס, ביטוח מבנה, ותשלומים שבעל הדירה חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך שפעל מטעמו.

על הסעיף האחרון חשוב לדייק, כי הוא מצוטט לא נכון בכל מקום: החוק לא קובע שבעל הדירה תמיד משלם למתווך. הוא אוסר לגלגל עליכם תשלום למתווך שפעל מטעם בעל הדירה. שוכר שהזמין בעצמו מתווך שיחפש עבורו דירה משלם לו. הרחבנו על כך במדריך דמי התיווך בשכירות.

על מי הכללים האלה לא חלים?

זו השאלה שכדאי לשאול ראשונה, כי אם החוזה שלכם מחוץ לתחולה, כל השאר לא רלוונטי. הפרק אינו חל על ארבעה סוגי חוזים.

• חוזה שדמי השכירות בו לחודש עולים על 20,000 שקלים, כפי שכתוב בחוק. הסכום מתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן, וההודעה על הסכום המעודכן מתפרסמת ברשומות
• שכירות של שלושה חודשים או פחות, בלי אופציה להארכה
• שכירות של יותר מעשר שנים, שאין בה לבעל הדירה זכות יציאה
• מלונות, מעונות, דיור מוגן, ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר

ועוד סייג שאנשים נתקלים בו בלי לצפות: בין קרובי משפחה רוב ההגנות אינן חלות. מי שמשכיר לאחיין או שוכר מהורה נמצא במשטר אחר.

יציאה מוקדמת מהחוזה

אם בחוזה יש לבעל הדירה זכות לבטל שלא בשל הפרה, ולכם אין זכות מקבילה, הסעיף בטל. זה כלל של סימטריה, והוא אחד הדברים שהכי כדאי לבדוק בחוזה שמונח מולכם.

וכשיש זכות ביטול הדדית, תקופות ההודעה אינן שוות: בעל הדירה מודיע 90 יום מראש לפחות, והשוכר 60 יום לפחות. גם באופציות להארכה יש פער דומה, 90 יום לבעל הדירה ו-60 לשוכר.

מה כדאי לעשות ביום המסירה

רוב הסכסוכים בשכירות נולדים בפער בין איך שהדירה נמסרה לאיך שמישהו זוכר שהיא נמסרה. חצי שעה ביום הראשון חוסכת חודשים של ויכוח על הפיקדון בסוף.

• צלמו את כל הדירה, כולל ליקויים קיימים, ושלחו את התמונות לבעל הדירה באותו יום כדי שיהיה להן תאריך
• צלמו את מוני המים והחשמל ורשמו את הקריאות בפרוטוקול מסירה חתום
• בדקו בפועל את הפריטים ברשימה שהחוק קובע: ניקוז, חשמל ותאורה, אוורור ותאורה טבעית, דלת כניסה עם נעילה, מי שתייה, ומחיצה בין השירותים לדירה
• בקשו את פרטי ועד הבית ואת מה שהתשלום החודשי כולל, כי זה מה שתשלמו
• שמרו עותק חתום של החוזה ושל כל נספח, ולא צילום מסך

ואם מתגלה משהו מהרשימה הסגורה, אל תסתפקו בהבטחה בעל פה שיטופל. שלחו דרישה בכתב, כי המועדים מתחילים לרוץ ממנה ולא מהשיחה.

שני נושאים שמשלימים את התמונה לשוכרים: מי משלם את דמי התיווך בשכירות, ואיך בוחרים מתווך אם אתם מחפשים דרך אחד.

שאלות נפוצות על זכויות שוכר

בעל הדירה יכול להיכנס לדירה מתי שהוא רוצה?

זו אולי הטענה הכי נפוצה שאין לה בסיס. החוק פשוט לא מסדיר כניסה של בעל הדירה לדירה המושכרת: אין בו זכות כניסה, אין מועד הודעה מראש ואין הגבלה. מה שקובע הוא מה שכתוב בחוזה שלכם וחובת תום הלב הכללית. לכן אם זה חשוב לכם, הכניסו סעיף מפורש לחוזה לפני החתימה, כי בדיעבד אין למה להיאחז.

אפשר לוותר על ההגנות בחוזה?

על חלקן אפשר להתנות לטובת השוכר בלבד, ועל הדרישה שהדירה תהיה ראויה למגורים אי אפשר להתנות בכלל. סעיף בחוזה שסותר את זה בטל, גם אם חתמתם עליו.

בעל הדירה לא מתקן. מה אפשר לעשות?

קודם דרישה בכתב עם תאריך, כי היא זו שמפעילה את המועדים. אם המועד עבר, יש לכם עילה חוזית, ובמקרים המתאימים גם דרכי פעולה נוספות שכדאי לבדוק מול עורך דין לפני שנוקטים בהן על דעת עצמכם.

האם החוק קובע כמה מותר להעלות את שכר הדירה?

לא. אין בישראל פיקוח על גובה שכר הדירה בשוק החופשי. מה שכן קיים הוא כללים על ההודעות ועל תקופות ההארכה, ולכן מי שרוצה ודאות במחיר צריך לעגן אותה בחוזה מראש.

אני שוכר דירה של יותר מ-20,000 שקלים בחודש. אין לי כלום?

הפרק הזה אינו חל עליכם, אבל דיני החוזים הכלליים כן, וכך גם חובת תום הלב. בשכירות יקרה החוזה הוא כל מה שיש, ולכן שווה להשקיע בניסוח שלו הרבה יותר מאשר בשכירות רגילה.