מחשבון מס רכישה
מזינים את מחיר הדירה, בוחרים אם זו דירה יחידה או דירה נוספת, ורואים מיד כמה מס רכישה תשלמו ואיך הוא מתחלק בין המדרגות.
- מס הרכישה שתשלמו
- 20,538 ₪
- שיעור מס אפקטיבי
- 0.8%
| עד 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 ₪ עד 2,500,000 ₪ | 5% | 7,648 ₪ |
החישוב לפי מדרגות המס התקפות מ-16.1.2025, שהוקפאו בחוק ההסדרים עד 15.1.2028. הוא אינו מכסה מסלולים מיוחדים כמו עולה חדש, נכה, מתנה מקרוב או קבוצת רכישה, ואינו ייעוץ מס. לחישוב מחייב פנו לרשות המסים או ליועץ מוסמך.
כמה מס רכישה משלמים, ולמה זה תלוי בשאלה אחת
מס רכישה הוא מס שהקונה משלם למדינה על רכישת זכות במקרקעין, והוא נקבע לפי מדרגות. השאלה שקובעת את הסכום כמעט לגמרי היא אם זו הדירה היחידה שלכם או דירה נוספת, וההפרש ביניהן הוא עשרות אלפי שקלים כבר בעסקה ממוצעת.
בדירה יחידה יש מדרגה ראשונה פטורה לגמרי, ורק מה שמעליה חייב במס. בדירה נוספת אין מדרגת פטור כלל: המס מתחיל בשמונה אחוזים מהשקל הראשון. זו הסיבה שרוכש דירה שנייה משלם על דירה בשני מיליון שקלים סכום שגבוה בהרבה ממה שמשלם רוכש דירה ראשונה על אותה דירה בדיוק.
מה נחשב דירה יחידה?
דירה יחידה היא דירה שבמועד הרכישה אין לכם דירת מגורים אחרת בישראל, או שיש לכם אחת ואתם מוכרים אותה בתוך פרק הזמן שהחוק מאפשר. שני דברים תופסים אנשים לא מוכנים. הראשון: בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים לתא משפחתי אחד, כך שדירה של בן או בת הזוג נספרת. השני: גם חלק מדירה נחשב, אם כי חלק קטן מספיק אינו פוסל. מי שלא בטוח לגבי המצב שלו צריך לבדוק את זה מול יועץ מס לפני החתימה ולא אחריה, כי אחרי החתימה כבר אין מה לתכנן.
מתי המדרגות מתעדכנות?
בדרך כלל מדרגות מס הרכישה מתעדכנות ב-16 בינואר בכל שנה לפי שיעור עליית מדד מחירי הדירות, אבל כרגע הן מוקפאות: המדרגות שנקבעו ב-16 בינואר 2025 הוקפאו בחוק ההסדרים עד 15 בינואר 2028. המשמעות המעשית היא שהמספרים במחשבון הזה יציבים ולא ישתנו בינואר הקרוב.
מתי מדווחים ומתי משלמים?
את הדיווח על העסקה יש להגיש לרשות המסים בתוך 30 יום ממועד החתימה, ואת התשלום יש להשלים בתוך 60 יום. שני המועדים נספרים מהחתימה ולא מהמסירה, וזה מבלבל רוכשים בדירה מקבלן שהמסירה שלה רחוקה. איחור בתשלום צובר ריבית והצמדה, ולכן כדאי לתכנן את המס כחלק מההון העצמי ולא כהוצאה שמגיעה אחר כך.
אילו מסלולים המחשבון הזה לא מכסה?
המחשבון מטפל בשני המסלולים הנפוצים, דירה יחידה ודירה נוספת. הוא אינו מכסה עולה חדש, נכה או נפגע פעולות איבה, רכישה מקרוב משפחה, קבוצת רכישה, דירה בירושה, נכס מסחרי או קרקע. בכל אחד מאלה יש כללים נפרדים שיכולים להוריד את המס משמעותית, ושווה לבדוק אותם מול איש מקצוע לפני שמניחים שהתוצאה כאן היא הסכום שתשלמו.
המחשבון הוא אומדן ואינו שומה או ייעוץ מס. המקור המחייב למדרגות הוא רשות המסים, ומי שמוכר במקביל צריך לבדוק גם את מס השבח.
רוצים שיועץ משכנתאות יחזור אליכם?
משאירים שם וטלפון, ויועץ משכנתאות מקצועי יחזור אליכם עם הצעה. בלי עלות ובלי התחייבות.
שאלות נפוצות על מס רכישה
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה?
על דירה יחידה יש פטור מלא עד 1,978,745 שקלים. מעל הסכום הזה המס מדורג: 3.5% עד 2,347,040 שקלים, 5% עד 6,055,070 שקלים, 8% עד 20,183,565 שקלים ו-10% מעבר לכך. משלמים רק על החלק שבתוך כל מדרגה, לא על כל המחיר.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
מי שכבר יש בבעלותו דירה משלם על דירה נוספת 8% מהשקל הראשון, עד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. אין מדרגת פטור, ולכן ההפרש מול דירה יחידה מגיע למאות אלפי שקלים.
מתי מתעדכנות מדרגות מס הרכישה?
בעבר המדרגות התעדכנו מדי שנה ב-16 בינואר לפי מדד מחירי הדירות. במסגרת חוק ההסדרים הוקפא העדכון, והמדרגות הנוכחיות תקפות עד 15 בינואר 2028.
מה נחשב "דירה יחידה" לצורך מס רכישה?
דירה שהיא דירת המגורים היחידה של הרוכש בישראל. גם מי שמחזיק עד שליש מדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה בחלק מסוים, עשוי עדיין להיחשב בעל דירה יחידה. משפרי דיור שמוכרים את דירתם הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק משלמים גם הם לפי מדרגות דירה יחידה.
האם יש הקלות במס רכישה?
כן, יש מסלולים מיוחדים, בהם הקלה לעולים חדשים, לנכים ולנפגעי פעולות איבה, וכללים נפרדים למתנה מקרוב משפחה. המסלולים האלה אינם מכוסים במחשבון; לבדיקת זכאות פנו לרשות המסים או ליועץ מס.
קונים דרך מתווך? חשבו גם את עמלת התיווך ובדקו שהמתווך מורשה. לוקחים משכנתא? בדקו את ההחזר החודשי. מוכרים? חשבו את מס השבח.