דמי תיווך בשכירות: כמה משלמים, ומתי החוק אומר שלא אתם

דמי התיווך המקובלים בשכירות הם חודש שכירות אחד בתוספת מע"מ, ולא אחוזים כמו בעסקאות מכירה. אבל יש כאן משהו שרוב השוכרים לא יודעים: חוק השכירות והשאילה קובע שכאשר המתווך פעל מטעם בעל הדירה, בעל הדירה הוא זה שנושא בדמי התיווך, ואי אפשר לגלגל אותם על השוכר. בשכירות של 6,000 שקלים בחודש מדובר בכ-7,000 שקלים שאולי בכלל לא אמורים לצאת מהכיס שלכם.

המדריך הזה מסביר מה מקובל, מה החוק קובע, ואיפה עובר הגבול בין השניים.

כמה עולים דמי תיווך על דירה בשכירות?

הנוהג הרווח בשוק הוא דמי תיווך בגובה שכר דירה של חודש אחד, בתוספת מע"מ. בדירה של 5,000 שקלים בחודש זה כ-5,900 שקלים, ובדירה של 8,000 שקלים כ-9,440 שקלים. שימו לב להבדל המהותי מעסקת מכירה: שם משלמים אחוז ממחיר הנכס, וכאן משלמים סכום שנגזר משכר הדירה. את החישוב לעסקת מכירה תמצאו במחשבון עמלת התיווך.

כמו בכל תיווך, אין בחוק תעריף מחייב. הסכום נתון למשא ומתן, ובשוק שבו יש היצע גדול של דירות באזור מסוים, מתווכים מסכימים לא פעם לחצי חודש.

מי אמור לשלם, השוכר או בעל הדירה?

כאן נכנס חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. הכללים על שכירות למגורים נוספו לו בתיקון משנת 2017, בסימן ו' שלו, והם מה שהציבור מכיר בכינוי "חוק השכירות ההוגנת". זה כינוי ולא שם החוק, ומי שמחפש את הנוסח יחפש לפי השם האמיתי. הכלל שנקבע שם הוא שבעל הדירה נושא בדמי התיווך כאשר המתווך פעל מטעמו. הרעיון פשוט: מי שהזמין את השירות הוא זה שמשלם עליו. נוסח החוק.

המשמעות המעשית: אם ראיתם מודעה של מתווך שפרסם דירה עבור בעל הבית, הגעתם לסיור, וחתמתם, בקשה שתשלמו את דמי התיווך אינה מובנת מאליה. לעומת זאת, אם אתם פניתם למתווך וביקשתם שימצא עבורכם דירה, אתם הלקוח שלו ואתם משלמים. זה ההבדל שקובע.

מה עושים כשמבקשים מכם לשלם בכל זאת

• שואלים ישירות: מי שכר את שירותי המתווך, בעל הדירה או אני. התשובה קובעת מי משלם
• בודקים על מה בדיוק אתם חותמים. הזמנת תיווך חתומה מצדכם יוצרת התחייבות, גם אם המתווך פרסם את הדירה מטעם המשכיר
• מבררים שלמתווך יש רישיון בתוקף. בלי רישיון אין זכאות לדמי תיווך בכלל, ואפשר לבדוק את זה כאן בשנייה
• מסכמים הכול בכתב לפני שמעבירים כסף, כולל הסכום המדויק והאם הוא כולל מע"מ
• אם הדרישה נראית לכם מנוגדת לחוק, מתייעצים עם עורך דין לפני שמשלמים. סכום כזה שווה שיחת ייעוץ אחת

מה עוד אסור לגלגל על השוכר

חוק השכירות והשאילה מגביל גם תשלומים אחרים. בעל הדירה אינו רשאי להטיל על השוכר הוצאות שהן באחריותו שלו, כמו ביטוח מבנה, שכר טרחת עורך הדין שלו, או תשלומים שנובעים מהשבחת הנכס. אלה הוצאות של הבעלים על הנכס שלו, ולא של מי שגר בו לשנה. לצד זה החוק גם מגדיר מהי דירה ראויה למגורים ומה חייב לתקן בעל הדירה, וזה משנה את מאזן הכוחות בשיחה על ליקויים.

ומה זה אומר לבעלי דירות

אם אתם משכירים דירה דרך מתווך, תמחרו את דמי התיווך כחלק מעלות ההשכרה שלכם ולא כמשהו שהשוכר יספוג. מעבר לחובה החוקית, שוכר שמגלה אחרי החתימה שהוא שילם משהו שלא היה צריך מתחיל את מערכת היחסים בחוסר אמון, וזה מתגלגל לכל שנת השכירות. אם אתם מחפשים משרד שיעבוד איתכם על השכרה, מצאו משרדי תיווך בעיר שלכם.

על מי הכללים האלה בכלל חלים?

לא על כל שכירות. הפרק על שכירות למגורים אינו חל על חוזה שדמי השכירות בו לחודש עולים על 20,000 שקלים, כפי שכתוב בחוק. הסכום הזה מתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן, וההודעה על הסכום המעודכן מתפרסמת ברשומות, כך שמי שנמצא קרוב לגבול צריך לבדוק את המספר העדכני ולא להסתמך על הסכום שבנוסח.

הוא גם אינו חל על שכירות של שלושה חודשים או פחות בלי אופציה להארכה, על שכירות של יותר מעשר שנים שאין בה לבעל הדירה זכות יציאה, על השכרה למטרת נופש, ועל מלונות, מעונות סטודנטים ועובדים, דיור מוגן ודירות שחל עליהן חוק הגנת הדייר.

ונקודה שמנוסחת לא נכון כמעט בכל מקום: שכירות בין קרובי משפחה אינה מוחרגת. ההגנות ממשיכות לחול, אלא שרובן ניתנות להתניה בהסכמה, בעוד שמול זר אי אפשר להתנות עליהן. היוצאת מן הכלל היא החובה למסור דירה ראויה למגורים, שנשארת מוחלטת גם בין קרובים. "קרוב" הוא רשימה סגורה: בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג ובני זוגם. דוד, אחיין ובן דוד אינם ברשימה.

דמי התיווך הם רק אחד מהתשלומים שהחוק מסדיר בשכירות למגורים. את התמונה המלאה, כולל תקרת הערבויות ומועדי התיקונים, ריכזנו במדריך זכויות השוכר.

שאלות נפוצות על דמי תיווך בשכירות

כמה דמי תיווך משלמים על שכירות?

המקובל הוא חודש שכירות אחד בתוספת מע"מ. אין תעריף קבוע בחוק, והסכום נתון למשא ומתן, במיוחד באזורים עם היצע גדול.

האם שוכר חייב לשלם דמי תיווך?

לא בהכרח, וזו נקודה שמנוסחת לא מדויק כמעט בכל מקום. החוק אינו קובע שבעל הדירה תמיד משלם. הוא אוסר לגלגל על השוכר תשלום למתווך שפעל מטעם בעל הדירה. שוכר שהזמין בעצמו מתווך שיחפש עבורו דירה כן משלם לו.

חתמתי על הזמנת תיווך, אפשר לבטל?

הזמנת תיווך חתומה היא מסמך מחייב, ולכן קוראים אותה לפני שחותמים. אם נוצר ספק לגבי תוקפה או לגבי מי הזמין את השירות, זו נקודה לבירור משפטי ולא לוויכוח בטלפון.

האם מתווך בלי רישיון יכול לגבות דמי תיווך?

לא. חוק המתווכים במקרקעין קובע שרק בעל רישיון בתוקף זכאי לדמי תיווך. בדיקה מהירה של השם או מספר הרישיון מול המאגר הרשמי חוסכת ויכוח.

מתי משלמים את דמי התיווך?

בדרך כלל במעמד חתימת חוזה השכירות. אל תשלמו לפני שיש חוזה חתום, ואל תעבירו כסף על סמך הבטחה שהדירה שמורה עבורכם.