שמאי מקרקעין: מתי באמת צריך אחד, וכמה זה עולה

שמאי מקרקעין הוא מי שקובע כמה נכס שווה, בכתב, באופן שאפשר להגיש לבנק, לרשות המסים או לבית משפט. סביב המקצוע הזה יש הרבה בלבול: אנשים בטוחים שהחוק מחייב שמאי במצבים שבהם הוא לא מחייב, ולא יודעים שיש מצב אחד שבו התעריף שלו קבוע בתקנות. בואו נעשה סדר.

מי בכלל יכול לקרוא לעצמו שמאי מקרקעין?

רק מי שרשום בפנקס שמאי המקרקעין. שימו לב לניסוח, כי הוא מדויק: החוק לא מנפיק רישיון אלא מנהל פנקס, ושמאי מקרקעין הוא מי שרשום בו. את הפנקס מנהלת מועצת שמאי המקרקעין.

הדרך לפנקס ארוכה ומורכבת מארבעה תנאים מצטברים: תואר אקדמי ממוסד מוכר, עמידה בכל הבחינות שלפני ההתמחות ובמהלכה, התמחות בישראל של שנה במשרה מלאה או שנתיים בחצי משרה, ובחינה מסכמת בסופה. זה הבדל משמעותי מרישיון תיווך, שהדרישה החוקית היחידה בו היא בחינה.

והתואר מוגן: מי שאינו רשום בפנקס אינו רשאי לעסוק בשומת מקרקעין כשירות בשכר, והתחזות היא עבירה פלילית. חוק שמאי מקרקעין.

מתי החוק באמת מחייב שמאי?

פחות ממה שנדמה. הנה ההפרדה בין מה שהחוק מחייב לבין מה שנהוג בשוק, וזה בדיוק ההבדל שחוסך או עולה לכם כסף.

• מימוש נכס בהוצאה לפועל: כן, חובה בתקנות. שבעה ימים אחרי ההודעה לחייב, שמאי יוצא לנכס המעוקל ועורך שומה, ולכל צד יש זכות להגיש שומה נגדית
• מחלוקת על היטל השבחה: חובה בפועל. השומה של הוועדה נערכת בידי שמאי, ובמסלול הסכומים הקטנים חייבים לצרף שומה משלכם
• טענה לירידת ערך בבית משפט: כן. שומת מקרקעין שמוגשת לבית משפט חייבת להיערך בידי שמאי מקרקעין
• משכנתא: לא חובה בחוק. זו דרישה של הבנק, לפי שיקול דעתו
• עסקה בין קרובים לצורכי מס: לא חובה. רשות המסים בוחנת את השווי בשוק חופשי, והשומה היא ראיה שמסייעת לכם ולא תנאי
• תביעת ליקויי בנייה: לא חובה. חוק המכר (דירות) לא מזכיר שמאי בכלל. שם צריך חוות דעת הנדסית, וזה מקצוע אחר

תקנות ההוצאה לפועל בעניין השומה.

הבנק דורש שמאות. אני חייב לשלם על זה?

הבנק רשאי לדרוש הערכת נכס, אבל זו החלטה שלו ולא חובה שבחוק, וכללי בנק ישראל מסייגים אותה: יש מקום לחייב לווה בהוצאות הערכת נכס רק כשהתנאים הספציפיים של ההלוואה מחייבים הערכה.

ויש כאן זכות שכמעט אף אחד לא מממש: אם כבר יש בידיכם שומה שנערכה עבור בנק אחר, הבנק לא יסרב סירוב בלתי סביר להסתמך עליה, בתנאי שהשמאי היה ברשימת המפנים ושלא חלפו 90 יום ממועד ההערכה. מי שעובר בין בנקים בשלב ההצעות יכול לחסוך כך שומה שלמה. הוראת ניהול בנקאי תקין 451.

מה ההבדל בין שמאי מקרקעין לשמאי מכריע?

שמאי מקרקעין הוא כל מי שרשום בפנקס, וכל צד יכול לשכור אחד. שמאי מכריע הוא בעל תפקיד סטטוטורי שמכריע בין שתי שומות חלוקות, והוא נבחר מרשימה סגורה.

וכאן נקודה שמסופרת לא נכון כמעט תמיד: שר המשפטים קובע את הרשימה, אבל את המינוי לתיק הספציפי שלכם עושה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, לפי בקשה שאתם מגישים, והוא חייב למנות בתוך 15 יום. השמאי המכריע מכריע בגובה החיוב בלבד, לא בעצם החבות. יש גם דמות שלישית, שמאי מייעץ, שממונה מאותה רשימה אבל לבקשת ועדת הערר, והוא רק מגיש חוות דעת.

כמה עולה שמאי מקרקעין?

לשומה פרטית אין תעריף רשמי בכלל. המחיר הוא מחיר שוק ונקבע במשא ומתן, ומי שמציג לכם טבלת מחירים ומכנה אותה תעריף מטעה אתכם. בקשו שתי הצעות ובדקו מה כלול: סיור בנכס, בדיקת תיק בניין בעירייה, והאם יש תוספת אם תידרש הופעה בבית משפט.

יש בדיוק מקרה אחד שבו התעריף קבוע בתקנות, והוא שמאי מכריע. השכר שם נגזר מסכום ההשבחה או התביעה, בשיעורים יורדים.

על הסכום מתווסף מע"מ, הוא לא יעלה על 100,000 שקלים ולא יפחת מ-2,000 שקלים למחלוקת אחת, ושני הצדדים נושאים בו בחלקים שווים. התקנות המלאות.

איך בודקים ששמאי באמת רשום?

במאגר הרשמי של משרד המשפטים, ואצלנו יש בדיקת רישיון שמאי מקרקעין שרצה מול אותו מקור ומחזירה תשובה בשניות.

בדקו לא רק שהשם מופיע אלא גם את הסטטוס: החוק מאפשר התליה מרצון, ומי שרישומו מותלה אינו נחשב שמאי מקרקעין לתקופה הזאת. הפנקס הרשמי.

מה צריך להופיע בשומה טובה?

שומה היא מסמך מקצועי ולא מספר בסוף מייל. אם קיבלתם עמוד אחד עם סכום, לא קיבלתם שומה. אלה הרכיבים שאמורים להיות בה, ושכדאי לבדוק לפני שאתם משלמים.

• מטרת השומה ולמי היא נועדה, כי אותו נכס מוערך אחרת למשכנתא, למס ולמחלוקת משפטית
• המועד הקובע שאליו מתייחסת ההערכה, ולא רק תאריך הכתיבה
• תיאור הנכס והזכויות בו, כולל מה שנבדק בתיק הבניין ומה שלא נבדק
• שיטת ההערכה שנבחרה והנימוק לבחירה בה
• עסקאות ההשוואה שעליהן נשענת ההערכה, עם ההתאמות שנעשו לכל אחת
• הסתייגויות והנחות, למשל שההערכה מניחה שאין חריגות בנייה שלא נבדקו

עסקאות ההשוואה הן החלק שהכי שווה לקרוא. שם רואים אם השמאי השווה לדירות שבאמת דומות לשלכם, ושם גם נמצאת רוב המחלוקת כשמגיעים להכרעה.

איפה שמאי ומתווך נפגשים בעסקה אחת?

בשלוש נקודות, וכדאי לדעת מי אחראי לכל אחת. המתווך מביא את הקונה ומתמחר לפי שוק. השמאי קובע שווי לבנק, וכשהשומה נמוכה מהמחיר שסוכם, ההון העצמי הנדרש קופץ ולפעמים העסקה נתקעת שם. ועורך הדין מטפל בזכויות.

מי שקונה כדאי שיבדוק את שני בעלי המקצוע במאגרים הרשמיים לפני שהוא חותם על משהו: רישיון המתווך ורישום השמאי. ולפני החתימה על הזמנת תיווך כדאי לדעת מה החוק מחייב שיופיע בה וכמה עמלה מקובל לשלם.

שאלות נפוצות על שמאי מקרקעין

כמה זמן לוקח לקבל שומה?

בעסקה רגילה מדובר בימים ספורים עד שבועיים, תלוי בזמינות הסיור בנכס ובשאלה אם צריך לבדוק תיק בניין בעירייה. שומה למחלוקת משפטית לוקחת יותר, כי היא דורשת עיון בחומר של הצד השני.

האם השמאי של הבנק עובד בשבילי?

לא. הוא מעריך את הנכס עבור הבנק, כבטוחה. אם אתם צריכים הערכה לצרכים שלכם, למשל למשא ומתן על המחיר או למחלוקת מס, זו הזמנה נפרדת.

האם שמאי יכול להעריך גם דירה מקבלן שעוד לא נבנתה?

כן, על בסיס התוכניות, המפרט וההיתר. זה נפוץ בעסקאות מימון ובקבוצות רכישה. בקשו שיצוין במפורש שהשומה מבוססת על מסמכים ולא על נכס קיים.

מה ההבדל בין שמאי מקרקעין למתווך?

המתווך מפגיש בין קונה למוכר ומקבל עמלה מהעסקה, ולכן יש לו אינטרס בסגירתה. השמאי קובע שווי בכתב ואמור להיות חסר עניין בתוצאה. אלה שני מקצועות עם שני מאגרי רישוי נפרדים, ואפשר לבדוק את שניהם אצלנו.

אפשר להתווכח עם שומה של הוועדה המקומית?

כן, וזה בדיוק מה שהמסלולים בהיטל השבחה נועדו לו. הרחבנו על כך במדריך היטל ההשבחה, כולל המועדים שאסור לפספס.