מס רכישה לעולה חדש: מה השתנה, ומתי ההטבה בכלל שווה משהו

אם חיפשתם ברשת כמה מס רכישה משלם עולה חדש, סביר שקראתם שהוא משלם חצי אחוז עד כשני מיליון שקלים וחמישה אחוזים מעבר לזה, על כל דירה. המשפט הזה כבר לא נכון, והוא לא נכון מאז 15 באוגוסט 2024. באותו יום נכנס לתוקף תיקון לתקנות שפיצל את ההטבה לשתיים, ורוב מה שמופיע היום ברשת מתאר נוסח שבוטל.

הנה מה שתקף היום, ומה שכדאי לדעת לפני שמנצלים הטבה שאפשר לנצל פעם אחת בחיים.

מה בדיוק השתנה ב-2024?

עד אוגוסט 2024 הייתה תקנה אחת, והיא חלה על דירה כמעט בכל מצב, כולל דירה שנייה או דירה להשקעה, בתנאי שהיא תשמש למגורי העולה. התיקון פיצל אותה.

• תקנה 12 צומצמה לבית עסק בלבד, לרבות משק חקלאי, שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו
• נוצרה תקנה 12א חדשה לדירת מגורים, והיא מותנית בכך שזו דירה יחידה

כלומר: מי שעלה אחרי אוגוסט 2024 כבר לא יכול להשתמש בהטבה לדירה שנייה או להשקעה. מנגד, מי שקונה דירה יחידה קיבל מדרגות טובות יותר ממה שהיו. נוסח התיקון.

מה המדרגות התקפות היום?

שתי טבלאות, לפי מה שקונים. לדירת מגורים יחידה, לפי תקנה 12א:

ולבית עסק, לפי תקנה 12:

שימו לב לשורה האחרונה בטבלה הראשונה: מעל 20,183,565 שקלים ההטבה נשללת לגמרי ולא מצטמצמת בהדרגה. הסכומים האלה תקפים מ-16 בינואר 2025 ועד 15 בינואר 2028, כי הם הוקפאו בחוק ולא מתעדכנים בינתיים מדי שנה. הוראת הביצוע של רשות המסים.

מי נחשב עולה לעניין הזה?

ההגדרה סגורה ומבוססת על מסמך, לא על תחושה. עולה הוא מי שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963 ובידו אחד משלושה: אשרת עולה לפי חוק השבות, תעודת עולה לפי חוק השבות, או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1, כלומר עולה בכוח.

שתי הבהרות שחוסכות אכזבות. הראשונה: א1 כן נכלל, אז מי שנמצא כאן במעמד עולה בכוח אינו מחוץ לתמונה. השנייה, וזו החשובה: תושב חוזר ותיק אינו זכאי להטבה הזאת. ועדת ערר קבעה ב-2024 שהשוואת המעמד לצורכי מס הכנסה אינה נגררת לתקנות מס הרכישה, ושהרחבה כזו מחייבת תיקון חקיקה מפורש.

תוך כמה זמן צריך לקנות?

החלון מתחיל שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ומסתיים שבע שנים אחריה. כלומר אפשר לקנות עוד לפני העלייה, בתנאי שהעלייה עצמה מתרחשת בתוך שנה מהרכישה.

תקופת שירות חובה או שירות אזרחי אינה נספרת בתוך שבע השנים, כך שמי ששירת מקבל בפועל חלון ארוך יותר. וברכישה מקבלן יש כלל נוסף וחשוב: תקופת הבנייה אינה נספרת, בתנאי שלא חלפו יותר משלוש שנים ממועד הרכישה ועד הכניסה לישראל, ושהאישור המתאים ניתן בתוך שנה מהרכישה.

מה שלא נספר לטובתכם: שנים שביליתם בחו"ל לפני העלייה. רק שירות חובה או אזרחי מוחרג, ורק מהשבע שאחרי הכניסה.

כמה פעמים אפשר?

פעם אחת בכל אחת מהתקנות: פעם אחת לבית עסק ופעם אחת לדירת מגורים. זו לא הטבה מתחדשת, וזו בדיוק הסיבה שהשאלה הבאה היא החשובה ביותר במדריך הזה.

מתי דווקא לא כדאי לנצל את ההטבה?

כאן רוב המדריכים מטעים, כי הם מציגים את מסלול העולה ואת מסלול הדירה היחידה כשתי חלופות שצריך לבחור ביניהן. הם לא חלופות. תקנה 12א מותנית מלכתחילה בכך שאתם עומדים בתנאי דירה יחידה, כלומר היא יושבת מעל המסלול הרגיל ולא לצידו. ומבחינת שיעורים היא לעולם לא גרועה ממנו.

אז מה כן צריך להחליט? האם לשרוף את ההטבה החד פעמית. אם הדירה שאתם קונים שווה עד 1,978,745 שקלים, מסלול הדירה היחידה הרגיל כבר נותן לכם פטור מלא, ותקנה 12א לא מוסיפה לכם שקל. מי שמנצל אותה שם מוותר על הטבה שאולי תהיה שווה הרבה יותר בדירה הבאה. רשות המסים אומרת את זה בעצמה בטופס הבקשה, ומבקשת מכם לבדוק מה נמוך יותר לפני שאתם מסמנים.

אפשר לחשב את שני התרחישים במחשבון מס הרכישה ולראות את ההפרש בשקלים לפני שמחליטים.

עליתי לפני אוגוסט 2024. מה איתי?

לכם יש בחירה אמיתית, וזה החריג היחיד. הוראת המעבר קובעת שעולה שיום עלייתו קדם ל-15 באוגוסט 2024 רשאי לבחור שיחול עליו הנוסח הישן של תקנה 12.

למה שתרצו את הנוסח הישן? כי הוא לא הוגבל לדירה יחידה, ולכן הוא מאפשר להשתמש בהטבה גם על דירה שאינה יחידה, בתנאי שהיא תשמש למגוריכם. זו בדיוק ההחלטה שכדאי להביא ליועץ מס לפני החתימה ולא אחריה.

איך מבקשים בפועל?

הדיווח על הרכישה מוגש לרשות המסים תוך 30 יום ממועד הרכישה, והבקשה להטבה היא נספח לאותה הצהרה ולא הגשה נפרדת. הטופס הוא 2973, וצריך לצרף אליו תמצית רישום ממרשם האוכלוסין שמוכיחה את מעמד העולה.

נקודה מעשית שמבלבלת: בטופס עצמו יש סימון לתקנה 12 ולנוסח שלפני 15.8.2024, אבל אין סימון נפרד לתקנה 12א. ההטבה לדירה יחידה נתבעת דרך מסלול ההצהרה הרגיל על דירה יחידה. אם עורך דין מייצג אתכם, ההגשה נעשית דרך מערכת המייצגים. עמוד השירות של רשות המסים.

מסלולים אחרים שמתבלבלים איתו

• נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה: תקנה 11, ואפשר לנצל אותה עד פעמיים לאדם. נפגע פעולות איבה אינו תקנה נפרדת אלא קטגוריה בתוך תקנה 11
• רכישה ללא תמורה מקרוב: תקנה 20, ומס הרכישה בה הוא שליש מהמס הרגיל. חלה על מתנה בלבד, בלי תמורה
• משק חקלאי: תקנה 16, מסלול נפרד עם מדרגות משלו

ואם נתקלתם בכתבה על ביטול הטבות לעולים, בדקו על איזה מס היא מדברת. מה שבוטל לאחרונה הוא פטור הדיווח במס הכנסה לתושבים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים, החל מ-2026. זה מס אחר לגמרי, והוא אינו נוגע למס הרכישה.

שאלות נפוצות על מס רכישה לעולה חדש

האם עולה חדש פטור לגמרי ממס רכישה?

לא, אבל בדירה יחידה יש פטור מלא על חלק השווי עד 1,978,745 שקלים, ומעליו 0.5% עד כשישה מיליון. זה משמעותית פחות מהמסלול הרגיל בטווח הזה.

אפשר להשתמש בהטבה על דירה להשקעה?

לא, אם עליתם מ-15 באוגוסט 2024 ואילך. תקנה 12א מותנית בדירה יחידה. מי שעלה לפני התאריך הזה רשאי לבחור בנוסח הישן, שלא הוגבל כך.

קניתי דירה לפני שעליתי. ההטבה תקפה?

כן, אם הרכישה הייתה בתוך שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל. ברכישה מקבלן תקופת הבנייה אינה נספרת, בתנאי שלא חלפו יותר משלוש שנים עד הכניסה ושהאישור ניתן בתוך שנה מהרכישה.

האם אפשר לשנות את הבחירה אחרי שהגשתי?

החוק מאפשר לבקש תיקון שומה בתנאים מסוימים, אבל אין זכות כללית להחליף מסלול בדיעבד. תתייחסו לבחירה כאל החלטה סופית, ותבדקו אותה לפני ההגשה מול יועץ מס.

מתי המדרגות יתעדכנו שוב?

בדרך כלל הן מתעדכנות ב-16 בינואר של כל שנה, אבל הן הוקפאו בחוק לשנות המס 2025 עד 2027. העדכון הבא צפוי ב-16 בינואר 2028.