דירה שנייה להשקעה: המסים, המשכנתא והמספרים שחייבים להכיר

ההבדל בין קניית דירה יחידה לקניית דירה שנייה מתמצה בשלושה מספרים: מס רכישה של 8% מהשקל הראשון במקום פטור, מימון בנקאי של עד 50% במקום 75%, ומס על הכנסות השכירות מעל תקרת הפטור. על דירת השקעה של שני מיליון שקלים תשלמו 160,000 שקלים מס רכישה, בזמן שעל אותה דירה כדירה יחידה הייתם משלמים כמה מאות שקלים בלבד.

זה לא אומר שהשקעה בדירה לא משתלמת; זה אומר שצריך להיכנס אליה עם המספרים האמיתיים. הנה כולם.

איך מס הרכישה משפיע על התשואה של דירה להשקעה?

מי שכבר מחזיק דירה ורוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון, עד שווי של 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. אין מדרגת פטור בכלל. את הסכום המדויק לכל מחיר, כולל השוואה מול מסלול דירה יחידה, תקבלו מיד במחשבון מס הרכישה שלנו. נקודה חשובה למשפרי דיור: אם אתם קונים דירה חדשה ומתכננים למכור את הישנה, החוק מעניק תקופת חפיפה שבה עדיין תיחשבו בעלי דירה יחידה; מכירה בתוך התקופה מזכה אתכם במדרגות הנמוכות ובהחזר אם שילמתם לפי המסלול הגבוה.

כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה להשקעה?

הוראות בנק ישראל מגבילות את המימון לדירה שנייה ומעלה ל-50% משווי הדירה, לעומת 75% לדירה יחידה ו-70% למשפרי דיור. המשמעות: לדירת השקעה של שני מיליון שקלים תצטרכו לפחות מיליון שקלים הון עצמי, ועוד כ-180 אלף שקלים למסים ולהוצאות הנלוות. חלק מהמשקיעים ממחזרים או משעבדים דירה קיימת כדי לגייס את ההון הזה; זה כלי לגיטימי, אבל הוא מגדיל את המינוף ואת הסיכון, ודורש תכנון עם יועץ משכנתאות.

איך ממסים את שכר הדירה?

להכנסות משכירות למגורים שלושה מסלולים, ובוחרים אחד לכל שנת מס:

• מסלול הפטור: הכנסה חודשית עד 5,654 שקלים (נכון ל-2026) פטורה ממס לחלוטין; בין הסכום הזה לכפל התקרה הפטור נשחק בהדרגה, ומעל 11,308 שקלים בחודש אין פטור
• מסלול 10%: מס קבוע של 10% על כל ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות, בתנאי שזו הכנסה פסיבית; משתלם בדרך כלל כשעוברים את התקרה
• מסלול מס שולי: ההכנסה מצטרפת להכנסה הרגילה וממוסה לפי המדרגות האישיות, אבל מותר לנכות הוצאות כמו פחת, תיקונים וריבית משכנתא

הבחירה הנכונה תלויה בגובה השכירות, בהוצאות ובמס השולי שלכם, ולרוב שווה בדיקה שנתית קצרה מול יועץ מס.

ומה קורה כשמוכרים? מס שבח

דירה שנייה אינה זכאית לפטור דירה יחידה, ולכן במכירה ברווח ישולם מס שבח של 25% על הרווח הריאלי, עם הקלה משמעותית לדירות שנרכשו לפני 2014 (החישוב הלינארי המוטב) ועם ניכויים על שיפוצים, תיווך, עורך דין וריבית. את הפירוט המלא תמצאו במדריך מס השבח שלנו.

אז איפה בכלל משתלם להשקיע?

אחרי שמבינים את המסים, השאלה היא תשואה: יחס בין שכר הדירה השנתי למחיר הדירה. ככלל, בפריפריה התשואות השוטפות גבוהות יותר ובמרכז מהמרים יותר על עליית ערך. בעמודי הערים שלנו, למשל באר שבע, חדרה ועפולה, תמצאו את המשרדים והמתווכים הפעילים בכל עיר; לפני שסוגרים עם מתווך, בדקו שהוא מורשה.

שני התשלומים שהכי משפיעים על התשואה בדירה נוספת מוסברים אצלנו בנפרד: מס שבח במכירה והיטל השבחה, שרבים מגלים רק ברגע המכירה.

ומי ששוקל דירה בפרויקט התחדשות עירונית צריך להבין קודם את לוחות הזמנים והסיכונים שם, ועל כך כתבנו במדריך ההתחדשות העירונית.

ולעולים חדשים יש מסלול מס רכישה משלהם, שהשתנה מהותית ב-2024, ועליו כתבנו במדריך מס הרכישה לעולה חדש.

שאלות נפוצות על דירה שנייה

כמה מס רכישה על דירה שנייה של 2 מיליון שקלים?

160,000 שקלים: 8% מהשקל הראשון. לשם השוואה, על אותה דירה כדירה יחידה המס הוא כ-750 שקלים בלבד. זה הפער שהמדינה יצרה במכוון כדי להקשות על משקיעים.

כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?

לפחות 50% ממחיר הדירה, כי בנק ישראל מגביל את המשכנתא לדירה שנייה ל-50% מימון. בתוספת מס הרכישה וההוצאות, תכננו על 55% עד 60% מהמחיר בכסף זמין.

האם משלמים מס על שכר דירה?

עד 5,654 שקלים בחודש (2026) יש פטור מלא. מעל זה בוחרים בין מסלול 10% בלי הוצאות למסלול מס שולי עם הוצאות. את הבחירה כדאי לבחון כל שנה מחדש.

האם כדאי למכור את דירת ההשקעה לפני קניית דירה חדשה למגורים?

לסדר הפעולות יש השלכות גדולות גם על מס הרכישה וגם על מס השבח. במצבים כאלה, שבהם מעורבות כמה דירות, שווה מאוד ייעוץ מס פרטני לפני שחותמים על משהו.

האם דירה בירושה נחשבת דירה לעניין מס רכישה?

חלק בדירה שהתקבל בירושה לא תמיד שולל את מעמד הדירה היחידה; תלוי בגודל החלק ובנסיבות. כשזה המצב אצלכם, בדקו את הזכאות מול רשות המסים או יועץ לפני הרכישה.