התחדשות עירונית: פינוי בינוי אחרי סוף תמ"א 38, מדריך לדיירים

תמ"א 38 כבר אינה בתוקף, וזה קרה בשלבים ולא בבת אחת. התוכנית פקעה ארצית ב-2023, ורק במרחבי תכנון של ועדות מקומיות שעמדו בתנאי המועצה הארצית, כלומר שקידמו תוכנית מחליפה, היא המשיכה לחול לתקופה נוספת שהסתיימה עד מאי 2026 או עם אישור התוכנית המחליפה אצלן, לפי המוקדם. בערים גדולות שלא עמדו בתנאים היא פקעה כבר ב-2023. המשמעות המעשית אחידה: אי אפשר לבסס היום היתר חדש על התוכנית הזאת. מי שנמצא בפרויקט שהחל בעבר צריך לברר בוועדה המקומית שלו מה בדיוק חל עליו, כי התאריך המדויק השתנה מרשות לרשות.

המדריך הזה מסביר איך עובד פינוי בינוי היום, מה מגיע לכם, ואילו טעויות של דיירים עולות בדירה.

מה קרה לתמ"א 38 ומה בא במקומה?

תמ"א 38 נולדה כתוכנית חיזוק מפני רעידות אדמה והפכה למנוע הבנייה הגדול של מרכזי הערים. אחרי שורת דחיות היא פקעה סופית במאי 2026. פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה ממשיכים כרגיל, אבל בניינים חדשים נכנסים היום לאחד משני מסלולים: פינוי בינוי קלאסי (הריסת מתחם שלם ובנייה חדשה מכוחה של תוכנית מפורטת) או תוכניות חלופיות בסמכות הוועדה המקומית, שמאפשרות הריסה ובנייה ברמת הבניין הבודד. בשני המקרים העיקרון זהה: הדיירים נותנים את הקרקע, היזם נותן את הבנייה, והרווח מתחלק.

מה הדיירים מקבלים בפינוי בינוי?

התמורה המקובלת לדייר בפרויקט פינוי בינוי כוללת:

• דירה חדשה, ברוב הפרויקטים גדולה מהישנה (תוספת חדר או ממ"ד ומרפסת), באותו מתחם
• מימון מלא של שכר דירה לתקופת הבנייה, כולל הובלות
• ליווי מקצועי ממומן על ידי היזם: עורך דין ושמאי מטעם הדיירים (שהדיירים בוחרים, לא היזם)
• ערבויות חוק מכר על הדירה החדשה וערבות שכירות לתקופת הביניים
• פטורים ממס: הדייר פטור ממס שבח על מכירת זכויותיו ליזם וממס רכישה על הדירה החדשה, בגבולות התקרות שבחוק

חשוב להבין: כל אלה אינם טובה מהיזם אלא השוק המקובל. הצעה שנופלת מזה משמעותית היא נקודת פתיחה למשא ומתן, לא גזירה.

איזה רוב צריך כדי שהפרויקט יצא לדרך?

החוק דורש רוב מיוחס, וזה יותר משני שלישים סתם. צריך שלושה תנאים יחד: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמודה לדירותיהם. בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד די בשלוש דירות, ובלבד שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. ושימו לב ש-66 אחוזים נמוך משני שלישים, ולכן פרויקט שעומד על 66 אחוזים בדיוק עדיין לא עבר את הרף.

איך שומרים על הזכויות מול היזם?

• לא חותמים על שום מסמך, גם לא "לא מחייב", לפני שנבחרה נציגות דיירים ועורך דין מטעם הדיירים
• בודקים את היזם: ניסיון מוכח בפרויקטים שהושלמו, איתנות פיננסית, ורישיון קבלן בתוקף
• דורשים שקיפות שמאית: דוח אפס ושמאי מלווה מטעם הדיירים שבודק שהתמורה הוגנת
• מוודאים לוחות זמנים עם סנקציות: מועדי אבן דרך בהסכם, ופיצוי אם היזם גורר רגליים
• זוכרים שההסכם מחייב לעשרות שנים קדימה: כל סעיף שנראה שולי היום יכול להיות קריטי בעוד עשור

כמה זמן זה באמת לוקח?

האמת שחשוב לשמוע מראש: פינוי בינוי הוא מרתון. מהחתמות ראשונות ועד מפתח עוברות בממוצע שמונה עד חמש עשרה שנים, תלוי בעיר, בוועדה המקומית ובמורכבות המתחם. מי שקונה דירה בבניין "עם פוטנציאל התחדשות" צריך לתמחר את הזמן הזה, ומי שגר בבניין כזה צריך סבלנות וציפיות מציאותיות. בעמודי הערים שלנו, למשל רמת גן, חולון ובת ים, תמצאו מתווכים שפעילים בערים עם היקפי התחדשות גדולים; לפני שמתקדמים, בדקו שהמתווך מורשה.

שני נושאים נלווים שמפתיעים דיירים בהתחדשות עירונית: היטל השבחה, שבפינוי בינוי חל בשיעור מופחת, ומה מגיע לכם בדירה חדשה מקבלן, כולל תקופות הבדק והאחריות.

שאלות נפוצות על התחדשות עירונית

האם תמ"א 38 עדיין קיימת?

היא אינה בתוקף. התוכנית פקעה ארצית ב-2023, ובוועדות מקומיות שקידמו תוכנית מחליפה היא נמשכה עד מאי 2026 לכל היותר. היום המסלולים הפעילים הם פינוי בינוי והמסלול שהחליף את תמ"א 38 בחוק. פרויקט שכבר קיבל היתר ממשיך לפי ההיתר שלו.

כמה דיירים צריכים להסכים לפינוי בינוי?

החוק דורש רוב מיוחס, וזה יותר משני שלישים סתם. צריך שלושה תנאים יחד: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמודה לדירותיהם. בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד די בשלוש דירות, ובלבד שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. ושימו לב ש-66 אחוזים נמוך משני שלישים, ולכן פרויקט שעומד על 66 אחוזים בדיוק עדיין לא עבר את הרף.

האם הדיירים משלמים משהו בפינוי בינוי?

במודל המקובל לא: היזם נושא בעלויות הבנייה, שכר הדירה בתקופת הביניים, והליווי המשפטי והשמאי של הדיירים. התמורה של היזם היא הדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר.

האם משלמים מס על הדירה החדשה?

בחוק נקבעו פטורים ייעודיים: הדייר פטור ממס שבח על העברת זכויותיו ליזם וממס רכישה על הדירה החדשה, עד תקרות שווי הקבועות בחוק. חריגות מהתקרה, למשל תוספת תשלום על דירה גדולה במיוחד, עשויות להתחייב במס; זה בדיוק התפקיד של עורך הדין והשמאי מטעם הדיירים.

מה עושים אם היזם נעלם או פושט רגל באמצע?

לכן קיימות הבטוחות: ערבויות חוק מכר על הדירות החדשות, ערבות לשכר הדירה, וליווי בנקאי סגור לפרויקט. הסכם טוב מסדיר גם מנגנון החלפת יזם. אל תתפשרו על הבטוחות האלה בשום מצב.